Trasferimento di beni immobili nel concordato con riserva, effetti per il terzo contraente e procedura competitiva
Pubblicato il 01/04/17 18:48 [Doc.2813]
di Redazione IL CASO.it
Tribunale di Milano, 23 marzo 2017. Pres. Amina Simonetti. Est. Filippo D'Aquino.
Concordato preventivo â Atti di straordinaria amministrazione - Trasferimento di beni immobili - Stipula di compravendita immobiliare
Così come sono certamente di straordinaria amministrazione gli atti di trasferimento di beni immobili, stante lâincidenza che hanno sulla composizione dellâattivo patrimoniale dellâimprenditore in concordato e la modifica del patrimonio dellâimpresa posto a garanzia dei creditori (Cass., 12 gennaio 2007, n. 578, Cass., 20 ottobre 2005, n. 20291; Cass., 11 agosto 2004, n. 15484; Cass., 18 febbraio 1999, n. 1357, Cass., 8 agosto 1997, n. 7390; Cass., 13 dicembre 1996, n. 11144; App. Venezia, 29 maggio 2014; Trib. Forlì, 5 marzo 2014; Trib. Monza, 6 giugno 2013; Trib. Milano, 11 dicembre 2012), altrettanto deve ritenersi per quegli atti che costituiscono per lâimprenditore concordante un obbligo a stipulare un contratto di compravendita immobiliare che sia esso stesso atto di straordinaria amministrazione.
Concordato preventivo â Concordato con riserva - Atti di straordinaria amministrazione â Caratteristiche
La stipula di atti di straordinaria amministrazione durante il concordato con riserva deve risultare urgente a termini dellâart. 161, comma 7, legge fall., nonché conforme se non propedeutica alla proposta concordataria (o di accordo di ristrutturazione) in fase di predisposizione.
Concordato preventivo â Contratti pendenti - Responsabilità contrattuale - Contratti preliminari di trasferimento di beni immobili
I rapporti contrattuali proseguono in costanza di concordato preventivo e continuano ad essere fonte per lâimprenditore concordante di responsabilità contrattuale, con riguardo anche ai contratti a esecuzione immediata o a prestazioni inscindibili, quali i contratti preliminari di trasferimento di beni immobili, per i quali perdura per il promittente venditore, in costanza di concordato, lâobbligo di stipulare il contratto definitivo.
Concordato preventivo â Contratti pendenti - Mancata autorizzazione dellâatto di straordinaria amministrazione â Effetti - Responsabilità contrattuale dellâimprenditore
La mancata autorizzazione dellâatto di straordinaria amministrazione, non dà luogo ad una ipotesi extra ordinem di impossibilità sopravvenuta della prestazione (come anche di estinzione dellâobbligazione per fatto non imputabile al debitore), perché la mancata autorizzazione dellâatto rende lâatto inopponibile alla massa dei creditori, ma non scioglie lâimprenditore dal vincolo contrattuale e dalla responsabilità contrattuale per lâatto compiuto.
Concordato preventivo - Trasferimento immobiliare â Inopponibilità alla massa ex art. 45 l.f. - Esecuzione in forma specifica dellâobbligo di contrarre - Separazione del bene immobile dallâattivo patrimoniale dellâimpresa in concordato â Esclusione â Facoltà del contraente in bonis di far valere lâinadempimento - Sussistenza
Così come, aperta la procedura di concordato preventivo, un qualsiasi atto di trasferimento immobiliare volontario non potrebbe sortire efficacia nei confronti della massa, stante lâapplicazione dellâart. 45 legge fall. alla domanda di concordato, allo stesso modo anche lâazione di esecuzione forzata in forma specifica dellâobbligo di contrarre â per quanto non rientrante nel disposto dellâart. 168 legge fall. e quindi liberamente esperibile dalla controparte in bonis (Cass., Sez. I, 1 marzo 2002, n. 3022; Cass. Sez. I, 23 gennaio 1998, n. 615; giurisprudenza, peraltro, formatasi sotto il vigore del precedente disposto dellâart. 169 legge fall., che non conteneva alcun rinvio recettizio allâart. 45 legge fall.) â non potrebbe sortire la separazione dallâattivo patrimoniale dellâimpresa in concordato del bene immobile oggetto del contratto preliminare; ne consegue che, non potendo la controparte in bonis procedere con lâesecuzione di un contratto validamente stipulato stante la cristallizzazione dellâattivo concordatario, non potrebbe al contempo negarsi al contraente in bonis di far valere lâinadempimento della controparte relativamente a un contratto che continua a produrre i suoi effetti.
Concordato preventivo â Contratti pendenti - Responsabilità contrattuale dellâimprenditore â Rimedi - Sospensione e scioglimento ex art. 169-bis legge fall.
Lâimprenditore concordante, al fine di sottrarsi agli effetti di contratti pendenti che lo esporrebbero a responsabilità contrattuale, ha a disposizione lo strumento della sospensione o dello scioglimento ex art. 169-bis legge fall., utilizzabile nel caso di contratti preliminari che non rientrino nella previsione dellâart. 72, comma 8, legge fall. richiamato dal citato art. 169-bis.
Concordato preventivo â Atti di straordinaria amministrazione â Autorizzazione â Valutazione del tribunale - Utilità e profitto a favore dei creditori
Ciò che rileva, al fine di ritenere autorizzabile in termini di urgenza (e convenienza), ai sensi dellâart. 161, comma 7, legge fall., lâatto negoziale è lâutilità dellâatto che si andrebbe a stipulare e la natura profittevole per la massa dei creditori.
Concordato preventivo â Concordato con riserva - Atti di straordinaria amministrazione - Alienazione di bene immobile â Stima e procedura competitiva ex art. 163-bis l.f. - NecessitÃ
Durante il concordato preventivo c.d. âcon riservaâ la alienazione di un bene immobile, ovvero la costituzione di un vincolo contrattuale per lâalienazione di un bene immobile a un determinato valore può ritenersi profittevole per la massa solo se tale valore sia stato fissato in base a stime attendibili e previo esperimento di un procedimento competitivo, senza i quali non è possibile verificare se il valore di scambio è ottimale per la massa dei creditori, nel cui interesse viene svolta lâattività gestoria dellâimpresa. La necessità del preventivo esperimento della procedura competitiva è, del resto, prevista espressamente dal disposto dellâultimo comma dellâart. 163-bis legge fall. (âla disciplina del presente articolo si applica, in quanto compatibile, anche agli atti da autorizzare ai sensi dell'articolo 161, settimo comma, nonché all'affitto di azienda o di uno o più rami di aziendaâ), applicabile agli atti di straordinaria amministrazione del concordato con riserva (Trib. Monza, 17 maggio 2016; Trib. Alessandria, 22 marzo 2016).
Lâesperimento di una procedura competitiva potrebbe astrattamente portare lâimprenditore a stipulare il contratto definitivo con terzi a valori diversi e più convenienti rispetto a quelli espressi dal contratto precedentemente stipulato e, in questo caso, il valore espresso dalla procedura competitiva potrebbe essere persino conveniente, anche in considerazione del costo derivante per la massa dallâonere contrattuale conseguente alla responsabilità contrattuale assunta nei confronti dellâoriginario promissario acquirente.
Massime a cura di Franco Benassi
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