Lâalloggio sociale riscattato porta con sé un credito dâimposta
Pubblicato il 10/08/17 04:17 [Doc.3585]
di Redazione IL CASO.it
Il beneficio è riconosciuto al locatore ed è determinato applicando alle quote di canone considerate anticipo sul prezzo di vendita le aliquote Ires e Irap vigenti pro tempore
Nel decreto ministeriale 21 giugno 2017, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale di ieri, il ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti stabilisce come e quando lâinquilino della casa popolare può riscattare lâalloggio sociale e detta le regole per la fruizione del credito dâimposta riconosciuto al proprietario che vende lâabitazione.
Si tratta del Dm attuativo previsto dal Dl 47/2014 (convertito, con modificazioni, dalla legge 80/2014), che assegna, appunto al Mit, il compito di disciplinare le clausole standard dei contratti di locazione e di futuro riscatto delle unità immobiliari di edilizia sociale, le tempistiche e tutti gli aspetti rilevanti in materia, compresi quelli riguardanti la determinazione e le modalità di utilizzo del credito dâimposta riconosciuto al locatore in caso di vendita al conduttore.
Riscatto a termine dell'alloggio sociale
La disciplina dei contratti locativi e di futuro riscatto degli alloggi sociali è contenuta nellâarticolo articolo 8, Dl 47/2014.
Lâinquilino della casa popolare, trascorsi sette anni dallâinizio della locazione, può acquistare lâappartamento in cui vive, a condizione che non possegga, nella propria regione, unitamente agli altri componenti del nucleo familiare, altra abitazione adeguata alle esigenze della famiglia, in base a quanto previsto dalle norme sugli alloggi sociali.
Per esercitare il diritto al riscatto, il conduttore deve inviare, tramite raccomandata ar o pec, la dichiarazione di riscatto al locatore: dal ricevimento della dichiarazione, le parti hanno 120 giorni di tempo per la stipula del passaggio di proprietà . Il periodo a disposizione dellâinquilino per decidere se acquistare la casa oppure no è decisa dai contraenti entro dieci anni dallâinizio della locazione.
Il corrispettivo per il riscatto dellâimmobile (il cui ammontare è sottoposto ai vincoli stabiliti dalle specifiche convenzioni sottoscritte con i Comuni per questo tipo di edilizia) è determinato nel contratto di locazione e rivalutato annualmente in base agli indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Lâimporto deve essere pagato entro la data di perfezionamento della vendita.
Sempre nel contratto di locazione è stabilito che, in caso di riscatto, una parte del corrispettivo pagato al proprietario, non inferiore al 20% del canone dâaffitto, verrà imputata al prezzo del trasferimento.
Chi esercita il riscatto non può rivendere lâimmobile prima dello scadere dei cinque anni dalla data di comunicazione della volontà di riscattare (risultante dallâatto di trasferimento).
Aspetti fiscali
Lâintero importo relativo alla cessione della casa popolare è imputato al venditore, ai fini delle imposte dirette e dellâimposta regione sulle attività produttive, alla data di esercizio del diritto di riscatto da parte dellâinquilino.
Per i periodi precedenti al riscatto, il canone di locazione percepito dal locatore concorre alla formazione del reddito imponibile e dellâIrap anche per la quota che le parti hanno stabilito di considerare a credito del prezzo di acquisto futuro dellâalloggio.
Come anticipato, lâesercizio del diritto di riscatto dellâalloggio sociale da parte del conduttore comporta il riconoscimento al locatore, ai fini delle imposte sui redditi e dellâIrap, di un credito dâimposta.
Determinazione e fruizione del credito
Il decreto in esame indica le modalità di determinazione del beneficio e come utilizzarlo.
Ai fini delle imposte sui redditi, il credito è determinato applicando alle quote di canone di locazione imputate in conto del prezzo di acquisto futuro dellâalloggio, percepite prima del riscatto, lâaliquota Ires vigente. Allo stesso modo, ai fini Irap, lâammontare del credito deve essere calcolato applicando alle medesime quote lâaliquota Irap vigente.
I crediti così determinati possono essere utilizzati, rispettivamente, in diminuzione delle imposte sui redditi e dellâIrap dovute nel periodo dâimposta in cui è stato stipulato il contratto di vendita.
Nel caso di residui non fruiti, lâintera somma potrà essere portata in diminuzione, senza limiti temporali, nelle dichiarazioni relative ai periodi di imposta successivi.
Anna Maria Badiali
pubblicato Martedì 8 Agosto 2017
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