Il regolamento condominiale può porre limiti più rigorosi all'uso delle parti comuni
Pubblicato il 07/04/18 00:00 [Doc.4511]
di Redazione IL CASO.it



CONDOMINIO - PARTI COMUNI DELL'EDIFICIO - USO - Criteri ex art. 1102 c.c. - Ulteriori restrizioni poste dal regolamento condominiale o da deliberazione assembleare - Legittimità - Limiti.

L'art 1102 c.c., nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, non pone una norma inderogabile. Ne consegue che i suddetti limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale, o da delibere assembleari adottate con il "quorum" prescritto dalla legge, fermo restando che non è consentita l'introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni.


Cass. civ. Sez. II, Sent., 29-01-2018, n. 2114

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MAZZACANE Vincenzo - Presidente -
Dott. ORILIA Lorenzo - Consigliere -
Dott. CORRENTI Vincenzo - Consigliere -
Dott. FEDERICO Guido - Consigliere -
Dott. CARRATO Aldo - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
omissis
Svolgimento del processo
Con sentenza depositata il 17 ottobre 2010 il Tribunale di Taranto rigettava la domanda proposta dai sigg. M.A. e C.P. nei confronti della sig.ra S.S. e della Comunione dei comproprietari di un immobile sito in Massafra (contrada "Fumarola") nonchè la domanda formulata in via autonoma dalla predetta S.S. (quale acquirente dagli indicati sigg. M.A. e C.P. della quota di 1/8 della menzionata Comunione), poi riunite, entrambe dirette all'ottenimento dell'annullamento delle delibere adottate il 28 febbraio 2007 in sede assembleare dalla maggioranza dei comproprietari, sul presupposto dell'omessa tempestiva produzione in giudizio delle delibere stesse ritenuta insanabile per effetto della sopravvenuta ingiustificata decadenza.
Contro tale decisione formulavano - con un unico atto - appello S.S., M.A. e C.P. e la Corte di appello di Lecce - sez. distaccata di Taranto, nella costituzione delle parti appellate, con sentenza n. 690 del 2012 (depositata il 14 dicembre 2012), respingeva l'avanzato gravame, regolando le spese del grado in virtù del principio della soccombenza. A sostegno dell'adottata pronuncia la Corte tarantina, dopo aver - in via preliminare - ravvisato la fondatezza della prima censura prospettata dagli appellanti in ordine all'erroneità della decisione del primo giudice circa il contenuto del fascicolo delle stesse parti attrici e la mancata tempestiva produzione delle delibere impugnate, nell'esaminare il merito della doglianza ritenuto precluso dal giudice di prime cure, valutava il relativo motivo come infondato in considerazione della circostanza che le prescrizioni contenute nel regolamento della comunione - tese a consentire un equo e migliore godimento dei beni in comune - non violavano i due limiti fondamentali consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune (migliorandone, anzi, il godimento) favorendo il transito dei veicoli e non l'occupazione permanente degli spazi comuni) e non impedivano ai partecipanti tutti di farne un uso promiscuo, in conformità di quanto sancito dall'art. 1102 c.c., senza, perciò, arrecare pregiudizio ai comunisti. Il giudice di appello riteneva, inoltre, infondate anche le censure relative all'incarico tecnico di fattibilità edilizia e alla regolazione delle spese del giudizio di primo grado.
Avverso la suddetta sentenza (non notificata) hanno proposto ricorso per cassazione i sigg. S.S., M.A. e C.P., articolato in otto motivi, al quale hanno resistito con controricorso gli intimati Ch.Lo., Su.Ma.Fo., Si.Pr., A.R., Al.An., Al.Co. e Al.Gi., mentre le altre parti in questa fase evocate non hanno svolto attività difensiva.
I difensori di entrambe le parti costituite hanno anche depositato memoria illustrativa ai sensi dell'art. 378 c.p.c.
Motivi della decisione
1. Con il primo motivo i ricorrenti hanno dedotto - in relazione all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, - la supposta violazione dell'art. 1102 c.c. con riferimento al capo dell'impugnata sentenza con cui era stata ritenuta legittima la delibera di approvazione della clausola del regolamento atta a vietare l'utilizzo dell'area da parte dei singoli comunisti. In particolar modo la difesa dei ricorrenti ha inteso censurare la pronuncia del giudice di appello nella parte in cui ha rilevato che la clausola del regolamento della comunione del suolo agricolo incolto e di un'area adibita a parcheggio e deposito, volta a precludere ai singoli comunisti di poter utilizzare, anche solo temporaneamente, le suddette aree depositandovi beni mobili, fosse legittima in quanto diretta a consentire un equo e migliore godimento dei beni in comune.
1.1. Rileva il collegio che occorre farsi carico, in via pregiudiziale, dell'eccezione di inammissibilità formulata nell'interesse dei controricorrenti in ordine al prospettato difetto di autosufficienza del motivo avuto riguardo al non esaustivo richiamo delle clausole regolamentari assunte come violate e alla proposta sollecitazione di riesame nel merito delle valutazioni compiute dalla Corte territoriale.
L'eccezione non coglie nel segno perchè, per un verso, dal contenuto complessivo del ricorso (ancorchè nella premessa in fatto riguardante lo svolgimento del processo nei gradi di merito) è desumibile il richiamo testuale delle clausole del regolamento correlate al contenuto delle delibere impugnate e, per altro verso, la doglianza pone una precisa questione di diritto intorno alla correttezza o meno dell'applicazione (e della correlata interpretazione) dell'art. 1102 c.c. e non tende a voler indurre questa Corte ad operare una rivalutazione delle circostanze fattuali già sufficientemente accertate dal giudice di appello.
Ciò posto, il motivo implicante la deduzione dell'assunta violazione dell'art. 1102 c.c. - in relazione al capo della sentenza di appello con la quale è stato ritenuto legittimo il regolamento di utilizzo della cosa comune - è, tuttavia, da dichiararsi infondato.
In primo luogo, deve rilevarsi che la domanda originaria formulata dai ricorrenti riguardava le delibere assembleari e non direttamente il regolamento (quale atto presupposto in conseguenza del quale erano state adottate le controverse delibere) che risultava regolarmente approvato ed efficace.
Ad ogni modo, la Corte tarantina ha correttamente accertato - con motivazione logica ed adeguata, oltre che congruamente rispondente ai principi giuridici disciplinanti la materia - che il regolamento in questione era stato legittimamente approvato per "consentire un equo e migliore godimento dei beni in comune", senza, perciò, che ne potesse conseguire la violazione dei due limiti propriamente previsti dal richiamato art. 1102 c.c., non incorrendo, invero, le relative clausole regolamentari nel divieto di alterazione della destinazione della cosa comune e non impedendo ai partecipanti alla comunione di farne uso promiscuo.
A tal proposito, la giurisprudenza di questa Corte (v., ad es., Cass. n. 27233/2013) ha chiarito che il citato art 1102 c.c., nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, non pone una norma inderogabile, con la conseguenza che i suddetti limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale, o da delibere assembleari adottate con i "quorum" prescritti dalla legge, fermo restando che non è consentita l'introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni. Comunque, ai sensi dell'art. 1102 c.c., in generale, la facoltà del singolo comproprietario di servirsi della cosa comune è subordinata alla duplice condizione che non venga alterata la destinazione della cosa e non sia impedito agli altri comproprietari di fare uso di essa secondo i loro diritti.
Orbene, nella fattispecie, il giudice di appello ha - in conformità ai riportati principi accertato che la contestata clausola regolamentare (con la quale era stato stabilito che le parti in comune non potessero essere normalmente occupate od ingombrate dai singoli proprietari con opere di carattere provvisorio e che gli accessi e cortili avrebbero dovuto essere riservati al passaggio dei comproprietari, con la precisazione che il transito dei veicoli doveva ritenersi consentito per il solo tempo strettamente necessario al carico e scarico di persone e bagagli, con la conseguenza che - in caso di inosservanza della stessa complessiva disposizione - si sarebbe provveduto alla rimozione degli impedimenti, anche in via coatta, a spese del contravventore) era addirittura migliorativa del godimento da parte dei comunisti favorendo il libero transito dei veicoli.
2. Con il secondo motivo i ricorrenti hanno prospettato - sempre in ordine al citato art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 - la violazione dello stesso art. 1102 c.c. con riferimento alla delibera di rimozione dei beni di proprietà di S.V., detenuti da S.S., che era comproprietaria dell'area ricadente in comunione per 1/8 e a cui era stato inibito di utilizzarla per mantenervi alcuni mobili del genitore che altrimenti non avrebbe saputo dove depositarli.
2.1. Anche questa doglianza è priva di fondamento e deve, perciò, essere respinta.
E' agevole, infatti, affermare che la delibera impugnata, nell'imporre la rimozione dei beni illegittimamente depositati per conto di S.V. da parte della comproprietaria S.S., era da ritenersi - in relazione all'evocato art. 1102 c.c. - valida e legittimamente adottata, avendo, con essa, la comunione inteso attuare proprio il suddetto regolamento, favorendo l'eliminazione degli impedimenti permanenti (nella specie, peraltro, riferibili a beni mobili di proprietà di un terzo) al pari uso del bene comune da parte dei comproprietari comunisti.
3. Con la terza doglianza i ricorrenti hanno denunciato - con riguardo all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, - l'omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che era stato oggetto di discussione tra le parti in relazione alla mancata valutazione circa l'accoglimento delle richieste istruttorie avanzate nell'interesse di S.S. riguardanti la prova volta a sostenere l'opzione interpretativa secondo cui la delibera di rimozione dei beni mobili dal suolo comune si poneva in aperta violazione dei principi sulla comunione dal momento che gli atti di possesso della predetta non impedivano il pari utilizzo del bene da parte dei restanti comproprietari.
3.1. Pure questa censura è destituita di fondamento e va, quindi, rigettata.
Osserva, al riguardo, il collegio che l'esame delle circostanze dedotte non atteneva ad un fatto decisivo della controversia, vertendo la delibera impugnata sull'occupazione della proprietà comune con beni rientranti nella titolarità di S.V. e non di S.S., ragion per cui deve ritenersi che la prova orale dedotta sia stata implicitamente rigettata con la sentenza impugnata perchè correlata a fatti irrilevanti o, comunque, già ritenuti dalla Corte di merito sufficientemente emergenti "ex actis" alla stregua dell'adeguata motivazione svolta sulle circostanze fattuali accertate ed effettivamente rilevanti per la conferente risoluzione della controversia in punto di diritto.
4. Con la quarta censura i ricorrenti hanno censurato l'impugnata sentenza deducendo - in rapporto all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, - il vizio di nullità del procedimento in relazione all'art. 112 e 132 c.p.c. e all'art. 118 disp. att. c.p.c., assumendo che la Corte di secondo grado non aveva assolutamente motivato in ordine alla legittimità della delibera di rimozione dei beni di S.V. (dante causa di S.S.), non adottando, peraltro, alcuna statuizione sulla questione relativa all'assunto eccesso di potere della maggioranza come causa dì illiceità e nullità della delibera di rimozione dei beni abbandonati dal predetto S.V. sulla proprietà appartenente alla comunione.
4.1. Questa doglianza è da considerarsi inammissibile sia perchè - per quanto già evidenziato - non sussiste alcun vizio di omessa o apparente motivazione della sentenza circa la ravvisata legittimità della delibera impugnata sia perchè - con specifico riguardo alla dedotta invalidità della delibera stessa per il supposto abuso della regola della maggioranza - nel ricorso manca, in relazione al necessario rispetto del requisito di cui all'art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6), ogni conferente riferimento agli atti processuali dai quali poter evincere l'effettiva proposizione di siffatta domanda o questione e il preciso contenuto di essa, sulla quale il giudice di merito avrebbe avuto l'obbligo di pronunciarsi in relazione all'art. 112 c.p.c. (v. Cass. n. 978/2007 e Cass. Sez. U. n. 11730/2010).
5. Con il quinto motivo i ricorrenti hanno contestato la sentenza d'appello prospettando un ulteriore vizio - rilevante ai sensi dell'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, - di omesso esame circa il fatto decisivo di cui alla precedente censura concernente la dedotta doglianza relativa all'abuso della volontà della maggioranza in danno della S.S..
5.1. Anche questa censura incorre nella sanzione dell'inammissibilità poichè alla stregua della nuova formulazione dell'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 (applicabile - ai sensi del D.L. n. 82 del 2012, art. 54, comma 3, conv., con modif., dalla L. n. 134 del 2012 - alle sentenze pronunciate dopo l'11 settembre 2012 e, quindi, anche nel caso di specie in cui la sentenza impugnata risulta depositata il 14 dicembre 2012) - la Corte di appello, nella sentenza oggetto del ricorso, non ha omesso di valutare le circostanze decisive della controversia avuto riguardo alla conformità delle delibere impugnate rispetto al regolamento vigente in seno alla comunione, dal che non sarebbe potuta derivare alcuna forma di abuso in danno della S.S., ribadendosi, peraltro, che i ricorrenti non hanno nemmeno adeguatamente riscontrato di aver effettivamente introdotto siffatta questione nell'ambito del thema decidendum.
Vale la pena, anzi, di rimarcare come la giurisprudenza di questa Corte (v., per tutte, Cass. n. 3640/2004) abbia - contrariamente a quanto prospettato dalla difesa dei ricorrenti - già condivisibilmente statuito che, in tema di condominio negli edifici, l'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell'art. 1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto, onde deve ritenersi che la condotta del condomino, consistente nella stabile occupazione di una porzione dell'area comune, configuri un abuso, poichè impedisce agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l'equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà.
6. Con il sesto motivo le parti ricorrenti hanno lamentato la supposta violazione dell'art. 1102 c.c. (art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3) con riguardo al capo della sentenza con cui era stata respinta la domanda di nullità della delibera che aveva impegnato la spesa per l'incarico ad un tecnico di redazione di un progetto di fattibilità edilizia.
6.1. La censura è manifestamente infondata poichè la Corte di merito ha, del tutto legittimamente, ritenuto la validità della delibera, riconoscendo che il conferimento dell'incarico tecnico di verifica della fattibilità edilizia aveva la sola finalità esplorativa di constatare le potenzialità economiche del fondo dedotto in controversia, senza, perciò, che lo stesso avesse potuto comportare alcuna modificazione della cosa comune od arrecare pregiudizio a qualcuno dei comproprietari.
7. Con il settimo motivo i ricorrenti hanno censurato la sentenza di appello sostenendo - in relazione all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, - la sussistenza del vizio di nullità del procedimento in ordine agli artt. 112 e 132 c.p.c., oltre che all'art. 118 disp. att. c.p.c., con riferimento alla doglianza sollevata in appello sulla regolazione delle spese del giudizio di primo grado, avuto riguardo alla dedotta duplicità della condanna alle spese stesse in favore delle parti vittoriose distintamente costituite (la Comunione, da un lato, e alcuni singoli comproprietari dall'altro), malgrado le medesime avessero impostato la loro linea difensiva su uguali argomentazioni giuridiche.
8. Con l'ottava ed ultima censura i ricorrenti hanno dedotto anche il vizio di cui all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, in relazione alla stessa doglianza da ultimo riportata (sub 7).
8.1. Anche queste due finali censure - da esaminare congiuntamente siccome all'evidenza connesse - sono prive di fondamento, avendo la Corte di appello ritenuto (in tal senso provvedendo specificamente) giustificata la (suddivisa) condanna alle spese sia all'esito del giudizio di primo grado poichè gli attuali ricorrenti, impugnando con due distinte domande (poi riunite) la stessa delibera assembleare, erano risultati soccombenti nei confronti delle parti convenute costituite partitamente e in modo autonomo (la Comunione, da un lato, e un gruppo di altri resistenti, quali singoli comunisti in proprio, dall'altro, in tal senso configurandosi come due centri di imputazione di distinti - anche se convergenti nella soluzione prospettata - interessi giuridici), che a conclusione del grado di appello in virtù dello stesso principio di cui all'art. 91 c.p.c., essendo stato il gravame proposto dalla S.S., da M.A. e C.P. integralmente rigettato. A quest'ultimo proposito il giudice di secondo grado ha correttamente applicato il suddetto principio generale poichè, pur modificando la ragione della decisione rispetto a quella adottata dal giudice di prime cure (comunque di rigetto), è pervenuta, in ogni caso, all'esito della valutazione, in termini oggettivi, dell'infondatezza nel merito delle comuni domande proposte dai ricorrenti quali appellanti.
9. In definitiva, sulla scorta delle argomentazioni complessivamente esposte, il ricorso deve essere integralmente rigettato, con la conseguente condanna dei soccombenti ricorrenti al pagamento, con vincolo solidale, delle spese del presente giudizio, liquidate nella misura di cui in dispositivo in favore delle costituite parti controricorrenti.
Ricorrono, infine, le condizioni per dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, in via solidale, del raddoppio del contributo unificato ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater.

P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento, con vincolo solidale, delle spese del presente giudizio in favore dei costituiti controricorrenti, liquidate in complessivi Euro 4.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge.
Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti in via solidale, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del citato art. 13, comma 1 bis.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Seconda civile, il 5 dicembre 2017.
Depositato in Cancelleria il 29 gennaio 2018.


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