È consultabile e scaricabile da oggi, 18 ottobre 2023, sul sito dell’Agenzia delle entrate, il "Rapporto mutui ipotecari 2023" relativo al 2022. La pubblicazione, giunta alla sua sesta edizione, è l’ultima in ordine temporale tra le monografie che l’Osservatorio del mercato immobiliare realizza annualmente a consuntivo e attraverso le quali si analizzano in dettaglio i diversi segmenti del mercato immobiliare, in questo caso esaminando in profondità le caratteristiche, la provenienza e la destinazione del credito ipotecario.
Ampio spazio, all’interno del Rapporto, viene riservato ai dati territoriali e, in particolare, a quelli riferiti alle metropoli. Da questi ultimi emerge, come mostrato in tabella, che sul totale del capitale finanziato nel 2022, oltre 25 miliardi, pari al 25% circa, proviene da atti in cui le unità immobiliari concesse a garanzia del credito sono ubicate nelle otto maggiori città per popolazione.
Tale percentuale risulta quasi doppia rispetto a quella che riguarda il numero di unità immobiliari ipotecate (12,8%). Circa il 20% del capitale nazionale è riconducibile a immobili ubicati a Roma (7,2%) e Milano (11,8%), le cui posizioni relative si sono invertite rispetto ai dati dello scorso anno. In entrambe le città si è ridotto il numero degli immobili ipotecati ma, mentre a Roma ciò ha comportato una contrazione del capitale coinvolto in tali operazioni (-27%), a Milano, soprattutto nei settori diversi dal residenziale, il flusso del finanziamento si è notevolmente accresciuto (+45,4%). Dinamiche simili hanno riguardato le città di Bologna e Genova. In particolare nel capoluogo ligure il mercato è sceso di oltre il 12% per numero di immobili ipotecati, ma ha registrato un incremento pari al 30% del capitale a questi associato.
La composizione del numero di immobili ipotecati e del capitale, rispetto al totale delle sole grandi città, riportata nei grafici a torta, evidenzia il peso sul totale delle 8 città di Milano e Roma, con quest’ultima che rispetto allo scorso anno conferma il suo primato in termini di immobili (38%), ma lo perde a favore della prima dal punto di vista del capitale (47,2%).
I dati mostrano che nella maggior parte delle grandi città il peso del capitale riferibile alla tipologia di atti residenziali risulta prevalente rispetto a quello delle altre tipologie, con la significativa eccezione, quest’anno, di Milano. Analizzando la destinazione dei finanziamenti a fronte di ipoteche, risulta che nelle grandi città il capitale “estratto” dagli immobili torna per il 50% circa sul mercato immobiliare, quota in linea con lo scorso anno e con la media nazionale.
La quantificazione e i confronti della quota di capitale di debito della tipologia di atti residenziali puri rispetto a quella di altre tipologie, per ciascuna metropoli e per il complesso delle grandi città, è ben visibile nel grafico a barre. In realtà, sul complesso delle grandi città prevale l’incidenza del non residenziale (52,2%), in misura uguale al livello nazionale, ma nel capoluogo lombardo risulta evidente che l’insieme dei comparti diversi dal residenziale, nel corso del 2022, ha assorbito circa il 70% del capitale movimentato da ipoteche. In altre città, come Palermo e Napoli, le proporzioni sono ribaltate con il settore Res che pesa fino all’88% del totale.
