Con decreto del 24 aprile 2024, nell’ambito del procedimento iscritto al n.r.g. 215/2024, il Tribunale Ordinario di Forlì - Sezione Civile Volontaria Giurisdizione ha disposto che non costituisce atto autonomamente trascrivibile il verbale di deposito di sentenze emesse ex art 2932 c.c, mediante cui il Pubblico Ufficiale rogante riconosce ai promissari acquirenti il trasferimento del diritto di proprietà sugli immobili in virtù di una mera dichiarazione unilaterale con la quale questi ultimi affermano di non essere tenuti al pagamento del prezzo residuo per intervenuta compensazione legale, nascente da una precedente cessione del credito (quale condizione prevista nelle sentenze rese all’esito dei procedimenti ordinari per l’effettiva traslatio delle unità immobiliari). La sentenza traslativa condizionata, quindi, non può essere sostituita e/o integrata.
Evoluzione processuale: le fasi salienti
La vicenda trae origine dal rifiuto del Conservatore dei registri Pubblici di Forlì-Cesena alla trascrizione di un verbale di deposito di due sentenze emesse dal Tribunale di Forlì, con le quali il giudicante ha accolto le domande proposte, in due giudizi distinti, nei confronti del medesimo convenuto, disponendo il trasferimento ex art 2932 del codice civile, del diritto di proprietà su due immobili di parte convenuta in favore delle attrici, subordinando però la traslatio all’effettivo pagamento del prezzo residuo, con conseguente natura condizionata delle due sentenze. In tale atto l’Ufficiale rogante non si limitava ad allegare le due pronunce di merito ma inseriva, nella forma dell’atto pubblico, un ulteriore contenuto autonomo rispetto ai provvedimenti richiamati.
In particolare, il Tribunale dava atto dell’avvenuto trasferimento del diritto di proprietà sugli immobili ai due acquirenti, senza alcuna prova del pagamento del prezzo residuo al quale questo trasferimento risultava condizionato, facendosi in esso riferimento (tramite una mera dichiarazione unilaterale di parte attrice) ad un’estinzione per effetto di una compensazione legale.
Pertanto, presentata tale formalità, il Conservatore disponeva un rifiuto scritto per l’inidoneità del titolo portato in trascrizione, avverso il quale il notaio richiedente proponeva reclamo innanzi al Tribunale Ordinario di Forlì - Volontaria Giurisdizione.
La pronuncia del Tribunale di Forlì
Il Collegio Giudicante, nel respingere il reclamo proposto, si è pronunciato anche sulla modalità di trascrizione della sentenza di merito con effetti traslativi, specificando che: “A fronte di una sentenza prevedente il trasferimento della proprietà condizionatamente al previo pagamento del residuo prezzo, il Conservatore avrebbe potuto procedere alla trascrizione senza annotazione, ex art 2674 bis. c.c, solo in presenza di una quietanza di pagamento o comunque di una prova certa di avvenuta estinzione dell’obbligazione proveniente dal creditore di tale prestazione”. La suddetta quietanza, infatti, non può essere desumibile dalla mera dichiarazione unilaterale sottoscritta solamente da una parte attrice con effetto novativo rispetto alla vicenda processuale: “Il verbale notarile in cui viene dato atto dell’avvenuta estinzione dell’obbligazione per compensazione legale, in assenza della partecipazione e sottoscrizione di tale atto proveniente da tutte le parti interessate, non può considerarsi tale. A nulla rileva il fatto che si tratterebbe di compensazione legale, atteso che la compensazione legale opera ex. lege ma deve essere oggetto di accertamento del giudice o di atto ricognitivo delle parti interessate, non essendo demandabile al Conservatore un potere valutativo in tal senso”.
Ad ogni modo, concordando con la tesi di parte reclamata, il Collegio ribadisce che l’atto portato in trascrizione non costituisce ex se titolo idoneo per la relativa trascrizione, vigendo, in tale materia, il principio della tassatività degli atti “Va per altro aggiunto che il verbale redatto dal notaio (…) non rientra in ogni caso tra gli atti soggetti a trascrizione, rispetto ai quali, è bene rammentarlo, vige il principio di tassatività”.
Osservazioni sulla natura del verbale di deposito
Tra le funzioni attribuite dalla legge ai notai, rientra anche quella di assicurare il deposito di atti e documenti cosiddetto “deposito formale”, la cui disciplina è prevista dall’art. 1 del Rdl n.1666 del 14 luglio 1937, secondo cui: “Fermo il deposito dell’art. 1 della legge 16 febbraio 1913, n.89, ai notari è concessa anche la facoltà di: 1°) ricevere in deposito atti pubblici, in originale od in copia conforme, scrittura private, carte e documenti, anche se redatti all’estero”.
In altre parole, il verbale di deposito si sostanzia in un atto pubblico mediante il quale il notaio attesta l’identità delle parti depositanti, la richiesta di deposito e la consegna del documento da custodire. Inoltre, la giurisprudenza di merito specifica che tale verbale non può essere utilizzato come espediente per porre rimedio alla carenza contenutistica di altro titolo formalmente idoneo alla trascrizione (Cfr. ordinanza del Tribunale di Latina n.581/2016 e successivo decreto della Corte di Appello di Roma del 18 dicembre 2017, decreto del Tribunale di Savona del 10 aprile 2021, Tribunale di Verbania n.492/2009), né tanto meno aggiungere elementi (formali) suppletivi al contenuto dell’atto depositato, in quanto ciò darebbe luogo ad una inammissibile estensione analogica del titolo (Cfr. decreto del del Tribunale di Napoli del 15 marzo 2023 , ordinanza del Tribunale di Latina n.581/2016 e decreto della Corte di Appello di Roma del 18 dicembre 2017).
In conclusione, si può affermare che il verbale di deposito di sentenze non può avere contenuto novativo rispetto alle vicende processuali né può costituire titolo idoneo alla trascrizione, attesa la tassatività sostanziale degli atti in materia di pubblicità immobiliare.
