La procedura per liberare una casa, attivata nei confronti del locatore che non ha adempiuto spontaneamente al rilascio dell’immobile (articolo 30 della legge n. 392/1978), non osta di per sé alla fruizione della detrazione degli interessi passivi sul mutuo ottenuto per l’acquisto dell’unità locata, a patto che entro tre mesi dall'acquisto venga esercitata la relativa azione giudiziale (esperibile nelle forme dell'articolo 447-bis) e che entro un anno dal rilascio l'unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale, oltre al rispetto di tutti i requisiti previsti dalla normativa.

Di conseguenza non può fruire della detrazione il soggetto che ha comprato la casa il 13 dicembre 2022 e che non ha esperito l’azione giudiziale entro i tre mesi successivi.

È la sintesi della risposta n. 13 del 23 gennaio 2024 dell’Agenzia delle entrate.

L’interpello in esame riguarda l’accesso alla detrazione degli interessi passivi riconosciuta sul mutuo ipotecario ottenuto per l'acquisto di un immobile locato da adibire ad abitazione principale. Nel dettaglio l’istante, acquirente dell’abitazione, chiede se può fruire dell’agevolazione precisando che ha attivato la procedura per il rilascio dell’immobile in quanto il conduttore non aveva lasciato la casa nonostante i precedenti proprietari gli avessero comunicato il diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza (articolo 3 della legge n. 431/1998).

L’istante fa sapere che ha attivato la procedura di rilascio prevista dall’articolo 30 della legge n. 392/1978 (legge sull'equo canone), in base alla quale una volta avvenuta la comunicazione del diniego al rinnovo del contratto  “e prima della data per la quale è richiesta la disponibilità ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l'immobile, il locatore può convenire in giudizio il conduttore, osservando le norme previste dall'articolo 447-bis del codice di procedura civile”.

Il dubbio per il quale viene interpellata l’Agenzia, riguarda il fatto che nel caso in esame è assente l’atto di “intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione” avendo l’istante attivato la su citata procedura di cui all’articolo 447-bis cpp.

L’Agenzia ricorda in primo luogo l’articolo 15, comma 1, lettera b) del Tuir che prevede la detrazione dei mutui immobiliari relativi alle unità da adibire ad abitazione principale. La norma inoltre stabilisce che per chi acquista una casa locata “la detrazione spetta a condizione che entro tre mesi dall'acquisto sia stato notificato al locatario l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l'unita immobiliare sia adibita ad abitazione principale”.

Precisa, inoltre, che l'utilizzo della procedura di rilascio di cui si è avvalso l’istante (articolo 30 della legge n. 392/1978) non osta alla fruizione della detrazione, a patto che entro tre mesi dall'acquisto venga esercitata la relativa azione giudiziale, (esperibile nelle forme dell'articolo 447-bis) oltre al rispetto di tutti i requisiti previsti dalla normativa.
Nel caso in esame, rileva l’Agenzia, l’istante non potrà accedere alla misura di favore, non perché ha attivato la diversa procedura del rito locatizio rispetto all’intimazione di sfratto, ma in quanto non ha esperito, entro il termine di tre mesi, la relativa azione giudiziale.

Secondo quanto descritto nell’interpello l’istante ha comprato la casa in data 13 dicembre 2022 e, pertanto, ai fini della fruizione della detrazione, l'azione giudiziale andava presentata entro i tre mesi successivi, termine che invece non è stato rispettato.

L’istante, infatti, fa sapere che il 2 febbraio 2023 ha intimato il rilascio dell’immobile con raccomandata, il 5 maggio 2023 ha fatto istanza di mediazione (che ha avuto esito negativo) e solo successivamente a tale ultima data ha presentato il ricorso richiesto dall’articolo 447-bis cpc.

Di conseguenza, conclude l’Agenzia, il mancato rispetto dei termini comporta per l’istante l’impossibilità di accedere alla detrazione.