Disponibili i dati dal mondo catastale dello scorso anno, con una fotografia di stock e rendite del patrimonio immobiliare italiano. Da oggi è infatti possibile consultare e scaricare gratuitamente la diciassettesima edizione del volume “Statistiche Catastali 2023” che fornisce una sintesi completa sull’entità e le caratteristiche dello stock dei fabbricati, così come è censito nella banca dati del Catasto fabbricati aggiornato al 31 dicembre 2023. Si tratta di elaborazioni statistiche sui dati censuari realizzate dall’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) con la collaborazione della Direzione centrale Servizi catastali, cartografici e di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle entrate.
La consueta pubblicazione annuale riguarda oltre 78 milioni di immobili di tutto il territorio nazionale, comprendendo anche lo stock immobiliare delle province di Trento e Bolzano, che gestiscono in proprio gli archivi censuari del Catasto.
I dati elaborati e presentati nel report sono disponibili nel dettaglio provinciale e dei comuni capoluogo sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate al link Home - Osservatorio del Mercato Immobiliare - Pubblicazioni - Statistiche catastali con la possibilità di scaricare le relative tabelle.
Inoltre, solo su richiesta, con finalità di studio e ricerca, sono disponibili i dati nel dettaglio comunale per tutti i comuni italiani con le modalità indicate sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate Home - Osservatorio del Mercato Immobiliare - Banche dati – Stock catastale.
Quadro sintetico dello stock e delle rendite
Lo stock immobiliare italiano nel 2023 è aumentato dello 0,7%, con circa 482 mila unità in più del 2022. L’ 89% di questo stock appartiene a persone fisiche e poco più dell’11% circa è, invece, delle persone non fisiche. Una quota residua, circa lo 0,2%, riguarda proprietà comuni.
Dei 78,4 milioni di immobili, circa 67,5 milioni sono censiti nelle categorie catastali ordinarie e speciali, con attribuzione di rendita, oltre 3,7 milioni sono censiti nelle categorie catastali del gruppo F, che rappresentano unità prive di reddito e identificate, generalmente, a fini inventariali (aree urbane, lastrici solari, unità in corso di costruzione o di definizione, ruderi) e circa 7 milioni sono beni comuni non censibili, cioè di proprietà comune e che non producono reddito.
Tra gli immobili ordinari e speciali la maggior parte, il 54% circa, è costituita da abitazioni (gruppo A) e il 43% è rappresentata da pertinenze delle abitazioni ed immobili commerciali (gruppo C), quindi soffitte, cantine, box e posti auto ed anche negozi, magazzini e laboratori. La restante parte dello stock, è costituita per il 2,5% da immobili con destinazione speciale (gruppo D), per una quota pari a 0,2% si tratta di immobili a destinazione particolare (gruppo E) e infine, lo 0,3% sono immobili d’uso collettivo (gruppo B).
In termini di rendita catastale, la quota maggiore è ancora rappresentata dagli immobili del gruppo A e C, che corrispondono a quasi i due terzi del totale. Le unità del gruppo D rappresentano una rilevante quota di rendita, il 28,7 %, nonostante siano solo il 2,5% in termini di numero di unità.
Nei due grafici seguenti è rappresentata la distribuzione tra gruppi di appartenenza dello stock immobiliare al 31dicembre 2023 sotto il profilo del numero delle unità immobiliari e della rendita catastale.
Stock immobiliare a destinazione residenziale (gruppo A tranne A10)
Le abitazioni italiane sono 35,6 milioni, circa 86 mila unità in più di quelle rilevate nel 2022. Nel dettaglio delle singole categorie si notano tassi di crescita prossimi all’1% per le abitazioni civili e di tipo economico A/2 e A/3, per i villini A/7, e per le abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi A/11. Di contro, c’è una diminuzione del numero di abitazioni signorili A/1, di abitazioni popolari A/4 e di ville A/8. Diminuiscono anche le abitazioni di tipo ultrapopolare A/5 e rurali con tassi più accentuati rispetto alle precedenti categorie: la diminuzione è del 2% circa. Per quanto riguarda la composizione della tipologia di abitazioni italiane, queste sono per la maggior parte, quasi il 90%, di tipo civili A/2, economiche A/3 e popolari A/4.
Lo stock residenziale è soprattutto di proprietà delle persone fisiche, oltre 33 milioni di unità, quasi il 93% del totale. Alle persone non fisiche risultano intestate meno di 2,5 milioni di unità e sono circa 11 mila le abitazioni tra i beni comuni. Tra le categorie catastali delle abitazioni, quelle che presentano una maggior quota di unità delle persone non fisiche rispetto al dato complessivo, sono le abitazioni di maggior pregio A/1, A/8 e A/9 e le abitazioni tipiche dei luoghi A/11.
La mappa tematica provinciale presenta una ripartizione delle province coerente con i comuni di competenza catastale degli Uffici Territorio dell’Agenzia delle Entrate.
L’abitazione media italiana ha 5,5 vani, circa 118 m2. La situazione è molto variegata se si guarda alle singole categorie catastali, infatti, per le abitazioni in categoria A/2 la superficie media è 126 m2 mentre per le abitazioni in A/3 la superficie media è 110 m2, poi, le abitazioni in categoria A/4, A/5, A/6 e A/11 sono in media più piccole, circa 100 m2. Le abitazioni signorili, A/1, hanno una grandezza media di 300 m2, per le ville A/8 la superficie media è di circa 500 m2 e va ben oltre i 600 m2 per le unità in A/9.
L’immagine seguente evidenzia la distribuzione dello stock delle abitazioni nelle province italiane.
Stock immobiliare a destinazione ordinaria non residenziale (Gruppo A10, B ed C)
Gli uffici e gli studi privati sono 648.452 unità immobiliari e per il 56,5% sono di proprietà delle persone fisiche, per il 43% circa di proprietà delle persone non fisiche, solo un residuo 0,2% riguarda unità di proprietà comune. La rendita complessiva degli uffici ammonta quasi a 1,5 miliardi di euro, in calo dello 0,6% rispetto al 2022.
Nella figura seguente è evidenziata la distribuzione dello stock degli uffici nelle province.
Fanno parte del gruppo B le unità immobiliari di uso collettivo, come collegi, prigioni, ospedali, scuole, biblioteche, uffici pubblici. Le unità del gruppo B sono aumentate dello 0,8% rispetto al 2022 e sono più rilevanti, in termini numerici, le scuole con una quota del 32,4%, poi ci sono i collegi e i convitti con una quota del 23,5% e infine gli uffici pubblici con una quota del 22,2%. Emerge una rilevante quota di proprietà delle persone non fisiche per le unità in tutte le categorie del gruppo B, fatta eccezione per le categorie B/7, cappelle e oratori, e B/8, magazzini per derrate. Gli immobili censiti nel gruppo B hanno una rendita complessiva pari a circa 1,4 miliardi di euro, che nel 2023 è cresciuta dello 0,4% rispetto all’anno precedente.
Gli immobili a destinazione commerciale e varia sono compresi nella categoria C, si tratta di oltre 29 milioni di unità, di proprietà di persone fisiche per il 90%. La maggior quota di questi immobili, il 61% circa, è rappresentata dalle unità in categoria C/6, prevalentemente box e posti auto, e per il 28,6% dalle unità in categoria C/2, cantine e soffitte, queste ultime aumentate del 2,7% rispetto allo scorso anno. Rilevante è anche la quota dei negozi C/1, che rappresentano quasi il 7% del totale. La distribuzione delle unità secondo la tipologia di intestatari evidenzia la prevalenza della quota con intestatari, persone non fisiche, solo per le unità nelle categorie C/4 e C/5, rispettivamente immobili per esercizi sportivi e stabilimenti balneari.
La rendita catastale delle unità del gruppo C si attesta su 6,2 miliardi di euro, di cui circa 3,4 miliardi di euro, ovvero il 56%, relativi agli immobili destinati a negozio o bottega C/1. Rispetto al 2022 la rendita, per le unità di questo gruppo, si è mantenuta sostanzialmente invariata.
Stock immobiliare a destinazione speciale e particolare (gruppo D ed E)
Il gruppo D è costituito da 1,7 milioni di immobili a destinazione speciale a fine produttivo, terziario o commerciale che presentano caratteristiche specifiche determinate dalla loro destinazione d’uso. Per la maggior parte sono classificati nelle categorie D/1 opifici, D/7 immobili per le attività industriali, D/8 immobili per le attività commerciali e D/10 immobili produttivi per le attività agricolo. Questa tipologia di immobili, anche se rappresenta solo il 2,5% dello stock, ha una rendita catastale pari a oltre 11 miliardi di euro, il 29% del totale. Oltre il 70% di questa rendita è attribuito alle unità delle categorie D/1 opifici, D/7 immobili per le attività industriali e D/8 immobili per le attività commerciali che sono tra quelle categorie del gruppo D con lo stock più numeroso. Alle unità in categoria D/10, a fronte di un’elevata quota di stock, 26% del totale, è associata una rendita che rappresenta solo il 9%.
Nel 2023 la rendita catastale delle unità del gruppo D è cresciuta, di 70 milioni di euro, 0,6% in più rispetto al 2022.
Nel gruppo E rientrano tutti gli immobili che hanno caratteristiche singolari e sono ad uso pubblico o di interesse collettivo, come ad esempio stazioni per servizi di trasporto terrestri e di navigazione interna, marittimi ed aerei, fari, fabbricati destinati all’esercizio pubblico del culto, costruzioni mortuarie, e simili. La rendita catastale complessiva delle unità immobiliari del gruppo E ammonta a quasi 860 milioni di euro, per la gran parte attribuiti alle unità immobiliari delle categorie E/1 Stazioni per servizi di trasporto, E/3 Immobili per speciali esigenze pubbliche ed E/9 Immobili particolari con altre destinazioni, che rappresentano quasi il 90% del totale. Rispetto al 2022, la rendita complessiva è aumentata del 3,4%.
