In caso di cessione dell’immobile sottoposto a interventi con Superbonus, effettuati da non più di dieci anni, ricevuto in parte per successione, ai fini dell'imponibilità della plusvalenza realizzata è necessario distinguere tra la quota pervenuta per successione, che è esclusa dalla tassazione, e quella riferibile alla parte acquistata a titolo oneroso, che è imponibile.
Con la risposta n. 208 del 23 ottobre 2024, l’Agenzia delle entrate, a seguito di un interpello presentato da una contribuente, fornisce chiarimenti sulla recente disciplina della plusvalenza da cessione di immobili ereditati, ristrutturati tramite Superbonus. Inoltre, con la stessa risposta ricorda che, relativamente agli interventi ammessi al Superbonus terminati da non più di dieci anni, il presupposto impositivo (relativo alla quota acquistata) ricorre anche nel caso in cui i lavori siano stati realizzati solo sulle parti comuni dell'edificio condominiale.
Il chiarimento fa seguito all’istanza presentata dalla proprietaria di un immobile, acquisito per il 50% mediante compravendita effettuata dal coniuge in regime di comunione legale dei beni e per il restante 50% tramite successione in seguito al decesso del coniuge stesso. L’immobile in questione non è stato adibito ad abitazione principale e sulle parti condominiali sono stati eseguiti interventi ammessi alla detrazione del 110% (cosiddetto Superbonus), relativamente alla quale è stata esercitata l'opzione per la cessione del credito d’imposta. A questo proposito, in considerazione della successiva intenzione di cedere l'immobile, l’istante ha chiesto all’Amministrazione se la corrispondente plusvalenza imponibile (ai sensi dell'articolo 67 del Tuir) si verifichi anche se gli interventi agevolabili sono stati effettuati su parti condominiali dell’edificio e, in caso di risposta affermativa, come tale plusvalenza vada calcolata, considerato che il 50% dell'immobile, come già evidenziato, è stato acquisito per successione.
Nel rispondere all’istanza della contribuente, l’Agenzia dapprima inquadra la disciplina in questione: il Bilancio 2024 (legge n. 213/2023, articolo 1, commi da 64 a 67) ha introdotto una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile, relativa alle cessioni di immobili che siano stati oggetto di interventi agevolati ai sensi dell'articolo 119 del Dl n. 34/2020 (decreto Rilancio), per i quali spetta la detrazione prevista (Superbonus). In particolare, è stata aggiunta la lettera b-bis) al comma 1 dall'articolo 67 del Tuir in materia di redditi diversi, prevedendo l’imponibilità delle plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili sui quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito i citati interventi agevolati che si siano conclusi da non più di dieci anni all'atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione (oppure, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo).
In relazione alle cessioni realizzate a decorrere dal 1° gennaio 2024, è stata prevista la possibilità di applicare un'imposta sostitutiva del 26%.
L’Agenzia richiama sul tema anche la circolare n. 13/2024, che ha fornito chiarimenti su tale novità normativa (vedi articolo “Cessione di immobili post Superbonus, l’Agenzia fornisce istruzioni”), con la quale è stato evidenziato che, ai fini dell'emersione della plusvalenza imponibile, non rileva, tra l'altro, “la tipologia d'interventi (trainanti o trainati) effettuati in relazione all'immobile oggetto di cessione? in altri termini, non occorre, ai fini della verifica della sussistenza del presupposto impositivo di cui alla lettera bbis) sopra citata, che sulla singola unità immobiliare siano stati effettuati anche interventi trainati, ma è sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell'edificio di cui fa parte l'unità immobiliare ceduta a titolo oneroso”.
Ne risulta, perciò, che le plusvalenze originate dalla cessione di immobili sui quali sono stati realizzati interventi agevolati dal Superbonus e terminati da non più di dieci anni sono imponibili, compresi i lavori eseguiti esclusivamente sulle parti comuni degli edifici condominiali.
In considerazione dell’istanza in questione, va detto che nella stessa circolare è stato anche chiarito che sono escluse dall'imponibilità le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso degli immobili acquisiti per successione. In altri termini, per gli immobili ereditati il presupposto impositivo è espressamente escluso.
A questo punto, l’Agenzia chiarisce che tale esclusione si verifica anche nell'ipotesi in cui la proprietà immobiliare derivi solo in parte da una successione, rilevando solamente per la plusvalenza correlata alla quota di proprietà ereditata, con conseguente imponibilità pro quota della plusvalenza ottenuta dalla cessione immobiliare.
Nel caso in esame, pertanto, ai fini dell'imponibilità della plusvalenza realizzata con la cessione dell'intero immobile, è necessario operare una distinzione tra la quota relativa all'immobile pervenuto per successione e quella acquistata a titolo oneroso. La prima è da considerare esclusa, la seconda imponibile. In particolare, sottolinea l’Amministrazione, va assoggettato a tassazione il 50% della plusvalenza determinata, ai sensi dell'articolo 68, comma 1, del Tuir, quale differenza tra il prezzo complessivo della vendita immobiliare percepito nel periodo d'imposta e il costo d'acquisto a suo tempo sostenuto dal coniuge, aumentato di ogni altro costo inerente all'immobile, opportunamente convertito in euro e rivalutato. Le spese sostenute dall'istante per gli interventi ammessi al Superbonus sono da considerare irrilevanti, in quanto non ancora trascorsi i dieci anni di tempo tra i lavori e la cessione dell’immobile.
