âPrima casaâ: le esigenze personali non consentono di bissare i benefici
Pubblicato il 11/07/17 08:19 [Doc.3386]
di Redazione IL CASO.it
La condizione di non possesso di altro immobile agevolato non è superabile invocando la inidoneità dellâabitazione, che potrebbe adattarsi, senza limiti, a molteplici situazioni
Se lâimmobile acquistato con lâagevolazione prima casa ha ridotte dimensioni e non è idoneo a soddisfare i bisogni abitativi, il contribuente non può usufruire nuovamente della medesima agevolazione per lâacquisto di un altro immobile nello stesso comune.
Lo ha chiarito la Corte di cassazione, con lâordinanza n. 14740 del 13 giugno 2017.
I fatti
Con avviso di liquidazione, lâufficio ha revocato lâaliquota Iva agevolata del 4% (tabella A, parte 2, n. 21, allegata al Dpr 633/1972) applicata allâacquisto, nel 2008, di unâabitazione non di lusso da una società di capitali e ha ripreso a tassazione lâimposta nella misura ordinaria. Ciò in quanto il contribuente possedeva già un immobile acquistato alcuni anni prima (nel 1992), in comproprietà col fratello, rispetto al quale aveva fruito dellâagevolazione prima casa e, quindi, utilizzandola anche per il successivo acquisto, aveva violato lâarticolo 1, nota 2-bis, parte 1, tariffa allegata al Dpr 131/1986.
Mentre il giudice di primo grado ha disconosciuto lâidoneità del primo immobile a fungere da abitazione per il nucleo familiare e ha accolto il ricorso del contribuente, la Commissione tributaria regionale, riformando la sentenza di prime cure, ha accolto lâappello dellâufficio poiché âle finalità dellâart. 1, lett. c), parte I, Tariffa, sono quelle di escludere dal beneficio dellâimposta ridotta colui che di questo beneficio ne abbia già goduto in precedenzaâ.
In particolare, il giudice di secondo grado ha evidenziato che:
lâavviso di liquidazione fondava il disconoscimento dellâagevolazione sul requisito della novità nel suo godimento, previsto dallâarticolo 1, nota 2-bis, lettera c), parte I, tariffa allegata al Dpr 131/1986
la Commissione tributaria provinciale ha errato nel far riferimento allâipotesi di decadenza prevista dalla lettera b), consistente nel possesso di un precedente fabbricato, destinato ad abitazione e ubicato nel medesimo comune.
Il contribuente ha proposto ricorso per cassazione, lamentando, tra lâaltro, violazione e falsa applicazione dellâarticolo 1, nota 2-bis citato, e ritenendo che lâimpedimento dalla possibilità di fruire del regime agevolato era da escludere nel caso di possesso di una casa soggettivamente âinidonea a soddisfare i concreti bisogni abitativi del contribuenteâ (per le ridotte dimensioni dellâimmobile, indicate nel ricorso introduttivo).
La Corte ha ritenuto il motivo di ricorso infondato, poiché fa ââ¦leva su un formante giurisprudenziale calibrato su fattispecie normativa diversa da quella applicabile nel caso di specie, ossia sulla lett. b) - piuttosto che sulla lett. c) - della Nota 2 - bis cit., cui la Tab. A, parte 2, n. 21, allegata al D.P.R. n. 633 del 1972 espressamente rinviaâ¦â.
Osservazioni
La Corte richiama la lettera dellâarticolo 1, nota 2-bis, parte I, tariffa allegata al Tur, nel testo vigente ratione temporis, secondo la quale, per applicare lâaliquota del 4% agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso, devono ricorrere le seguenti condizioni:
a) lâubicazione dellâimmobile nel territorio del comune in cui lâacquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dallâacquisto la propria residenza, con dichiarazione resa dallâacquirente, a pena di decadenza, nellâatto di acquisto, di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato lâimmobile
b) la dichiarazione dellâacquirente, nellâatto di acquisto, di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà , usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato lâimmobile da acquistare
c) lâulteriore dichiarazione dellâacquirente, nellâatto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà , usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata da lui stesso o dal coniuge con le agevolazioni previste dallâarticolo 1.
In particolare, sulla base delle disposizioni contenute nella lettera c), i giudici di legittimità hanno ritenuto che lâacquirente dellâimmobile agevolato non può fruire nuovamente del beneficio per un altro immobile (cfr Cassazione, n. 14510/2016) e che tale conclusione risulta coerente con la ricostruzione sistematica della disciplina.
Il precedente regime, regolato dallâarticolo 2, comma 1, Dl 12/1985, infatti, vietava che il contribuente potesse âusufruireâ del beneficio âprima casaâ più di una volta. Divieto ribadito dallâarticolo 3, comma 2, legge 415/1991, eliminato espressamente dallâarticolo 16, comma 2, Dl 16/1993 e che non compare più neppure nellâarticolo 1, nota 2-bis, lettera c), parte I, tariffa allegata al Dpr 131/1986, applicabile ratione temporis.
Questâultima nota ha consentito al contribuente la possibilità di usufruire âin vitaâ più volte del beneficio prima casa, subordinandolo però solo alla condizione di non essere âtitolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà , usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto e dal coniuge con le agevolazioniâ (cfr Cassazione, n. 8548/2016).
Condizione che, invece, ricorreva nella fattispecie esaminata dalla Corte, poiché il contribuente risultava pacificamente proprietario di unâabitazione per la quale aveva già âusufruitoâ dellâagevolazione.
I giudici di legittimità , infine, hanno chiarito che i presupposti impeditivi del beneficio previsti dalla lettera b) sono diversi da quelli contenuti nella lettera c).
A mente di questâultima, è di palmare evidenza che non rileva (come invece vorrebbe il contribuente) la soggettiva e concreta idoneità abitativa di un altro immobile già acquistato in precedenza con il regime agevolato poiché, a differenza della lettera b), vi è il riferimento anche alla ânuda proprietà â, che prescinde dallo stesso uso abitativo.
Del resto, anche sul piano logico, le doglianze del contribuente non possono trovare accoglimento. Non si potrebbe, infatti, superare la condizione patrimoniale della ânon possidenzaâ di altro immobile agevolato, invocando la inidoneità soggettiva dellâabitazione e adattandola, senza limiti, a una molteplicità di situazioni personali (ad esempio, lo stesso contribuente potrebbe ritenere inidonea la propria abitazione e fruire dellâagevolazione, per un numero illimitato di volte, procedendo al nuovo acquisto beneficiato se lâimmobile è prima troppo piccolo per lâaumento del numero di familiari, poi disagiato perché non raggiungibile senza ascensore a seguito di sinistro stradale o ancora non salubre perché posto in ambiente incompatibile con le sue esigenze di salute).
E ancora le conclusioni della Corte trovano conforto anche nella nota 4-bis, aggiunta allâarticolo 1, parte I, tariffa allegata al Dpr 131/1986, dalla legge di Stabilità 2016 (articolo 1, comma 55, legge 208/2015) che, (solo) dal 1° gennaio 2016, riconosce il beneficio anche nel caso di mancanza del requisito della ânovità â dellâagevolazione: lâacquirente, che non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) già citata, deve effettuare una âalienazione infrannuale postumaâ.
In altri termini, al nuovo acquisto può applicarsi (ricorrendone tutti gli altri presupposti) lâaliquota dâimposta di registro (o Iva) agevolata a condizione che lâimmobile âprepossedutoâ sia alienato entro un anno dalla data dellâatto per il quale lâagevolazione âprima casaâ è nuovamente richiesta.
Romina Morrone
pubblicato Lunedì 10 Luglio 2017
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