Regime delle locazioni brevi: arriva la circolare esplicativa
Pubblicato il 30/11/-1 00:00 [Doc.3803]
di Redazione IL CASO.it
Dopo il tavolo tecnico di confronto con le associazioni di categoria e i principali operatori del settore, lâAgenzia delle entrate illustra il contenuto della nuova disciplina fiscale
DallâAgenzia delle entrate arrivano i chiarimenti interpretativi sul regime fiscale delle locazioni brevi, introdotto dal âdecreto conti pubbliciâ (cfr articolo 4, Dl 50/2017).
Con la circolare 24/E del 12 ottobre 2017, infatti, lâamministrazione illustra il contenuto della nuova disciplina alla luce delle questioni emerse nel corso del confronto avuto negli ultimi mesi con le associazioni di categoria e i principali operatori del settore.
LâAgenzia sottolinea, peraltro, che le indicazioni contenute nel documento di prassi riguardano solo lâapplicazione dei tributi rientranti nella sua competenza, quindi non anche lâimposta di soggiorno.
Contratto di locazione breve: definizione
La circolare prende avvio dalla definizione di contratti di locazione breve allo scopo di delimitare lâambito di applicazione delle nuove disposizioni.
Sono tali i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dellâesercizio di attività di impresa. A questi ultimi sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento dellâimmobile stipulati dal comodatario, aventi medesima durata.
Rientrano nel campo applicativo della disciplina in esame sia i contratti stipulati direttamente tra locatore e conduttore sia quelli stipulati con lâintervento di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.
Dalla definizione appena riporta si evince che si tratta di figure contrattuali tese a soddisfare âesigenze abitative transitorie, anche per finalità turisticheâ.
Il legislatore ha espressamente previsto che il contratto non deve essere concluso nellâesercizio di unâattività commerciale (la condizione riguarda entrambe le parti del rapporto). Pertanto, dallâambito di applicazione del nuovo regime sono escluse le locazioni brevi stipulate nellâesercizio di unâattività organizzata in forma dâimpresa.
Lâapplicazione della nuova disciplina, inoltre, è esclusa anche nel caso di attività commerciale non esercitata abitualmente, i cui redditi sono compresi tra i redditi occasionali (ex articolo 67, comma 1, lett. i, Tuir).
Come già anticipato, la nuova disciplina si applica anche ai contratti di sublocazione e a quelli stipulati dal comodatario che concede a terzi la disponibilità dellâimmobile a titolo oneroso. Il legislatore, quindi, ha delineato lâambito applicativo in base alla causa del contratto e non in base al diritto che ha sullâimmobile colui che lo mette a disposizione.
I contratti in esame devono avere a oggetto immobili aventi destinazione residenziale situati in Italia (categorie catastali da A1 a A11, esclusa A10) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.) nonché singole stanze dellâabitazione.
Oltre alla messa a disposizione dellâabitazione, il contratto può avere a oggetto la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali (servizi strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo).
Sul punto la circolare precisa che tra i servizi rilevanti ai fini dellâapplicazione del nuovo regime devono essere inclusi anche altri servizi come, ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata.
Al contrario, la disciplina in esame non è applicabile se, insieme alla messa a disposizione dellâabitazione, sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dellâimmobile, quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso della attività di bed and breakfast occasionale.
La locazione breve non deve avere una durata superiore a 30 giorni. Il termine deve essere considerato in relazione a ogni contratto. Quindi, se nel corso dello stesso anno tra le stesse parti vengono stipulate più locazioni brevi, il termine va riferito a ogni singolo contratto.
In ogni caso, se la durata delle locazioni che in un anno intervengono tra le medesime parti è complessivamente superiore a 30 giorni, è necessario provvedere alla registrazione del contratto.
Gli adempimenti a carico degli intermediari
Nellâambito della nuova normativa, un ruolo significativo viene attribuito a coloro che agiscono da intermediari (sia essi residenti o non residenti) per la conclusione del contratto di locazione breve o che intervengono nel pagamento del corrispettivo.
Peraltro, sono coinvolti anche coloro che, attraverso la gestione di portali online, mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che hanno unità immobiliari da locare.
Ne deriva che la nozione di intermediario rilevante per lâapplicazione del regime è molto ampia. Sono, quindi, tenuti al rispetto degli obblighi introdotti dalla disciplina in esame sia coloro che esercitano la professione di mediatore (cfr legge 39/1989) sia tutti coloro attraverso i quali vengono stipulati contratti di locazione breve come, ad esempio, quei soggetti che, in via abituale anche se non esclusiva, offrono strumenti tecnici e informatici per facilitare lâincontro tra domanda e offerta di locazioni brevi e, pertanto, intervengono nella conclusione del contratto tra locatore e conduttore.
Sono interessati sia gli intermediari che operano in forma individuale sia quelli che agiscono in forma associata, che agiscono per la conclusione di contratti di locazione breve stipulati online o offline.
In relazione ai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017, gli intermediari devono effettuare i seguenti adempimenti (allo scopo di facilitare lâassoggettamento a tassazione dei redditi prodotti dal locatore persona fisica):
se intervengono nella stipula, devono comunicare i dati relativi ai contratti (si ricorda che i dati da trasmettere sono stati individuati con il provvedimento 12 luglio 2017 â vedi âLocazioni brevi: modalità operative per comunicare i dati dei contrattiâ) e conservare gli elementi posti a base delle informazioni comunicate
se incassano o intervengono nel pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi lordi, devono operare una ritenuta nella misura del 21% sul relativo ammontare, provvedendo al versamento e alla relativa certificazione, nonché a conservare i dati dei pagamenti o dei corrispettivi.
Tali adempimenti non devono essere eseguiti per i contratti di locazione breve rispetto ai quali le trattative si sono concluse prima del 1° giugno 2017, anche se il pagamento del corrispettivo o la data di utilizzo dellâimmobile sono successivi.
Inoltre, per i contratti di locazione breve stipulati attraverso intermediari è rilevante il momento in cui il conduttore ha ricevuto conferma della prenotazione.
La circolare ricorda che, come previsto dal provvedimento dello scorso luglio, gli intermediari assolvono gli adempimenti sulla base dei dati comunicati dal locatore. Pertanto, essi sono tenuti a richiedere i dati, ma non a verificarne lâautenticità . La responsabilità circa la veridicità dei dati, quindi, ricade sul locatore il quale è comunque responsabile della corretta tassazione del reddito e del corretto adempimento di altri eventuali obblighi tributari connessi al contratto nonché della mendacità delle proprie dichiarazioni.
Tuttavia, gli intermediari potranno tener conto anche di altre informazioni in loro possesso, rilevanti ai fini fiscali. Essi, ad esempio, potranno non effettuare gli adempimenti, ritenendo che la locazione sia riconducibile allâesercizio di una attività dâimpresa, qualora il locatore abbia comunicato loro il numero di partita Iva per la compilazione della fattura relativa alla prestazione di intermediazione.
La comunicazione dei dati e la effettuazione della ritenuta devono essere eseguiti anche nel caso in cui lâintermediario si avvalga a sua volta di altri intermediari. à il caso, ad esempio, dellâagenzia immobiliare che, dopo aver ricevuto dal proprietario dellâimmobile lâincarico di locarlo, inserisce lâofferta di locazione su una piattaforma online. Se il contratto viene concluso tramite questâultima, lâagenzia è tenuta a comunicare i relativi dati. In tal caso, inoltre, lâagenzia sarà tenuta a operare la ritenuta se interviene nel pagamento del contratto. Sarà cura dellâagenzia, quindi, rendere esplicito al gestore della piattaforma la veste nella quale opera, in modo che questi non effettui gli adempimenti.
Trasmissione dei dati
Come detto, i dati che gli intermediari devono trasmettere, entro il 30 giugno dellâanno successivo a quello di conclusione del contratto, sono stati individuati dal provvedimento del 12 luglio: nome, cognome e codice fiscale del locatore, durata del contratto, importo del corrispettivo lordo e indirizzo dellâimmobile.
La trasmissione deve avvenire attraverso i servizi dellâAgenzia delle entrate in conformità alle specifiche tecniche che saranno successivamente pubblicate.
Per il 2017, la comunicazione deve riguardare i soli contratti conclusi a partire dal 1° giugno.
La circolare precisa che sono tenuti alla trasmissione dei dati solo gli intermediari che, oltre a favorire lâincontro tra domanda e offerta di abitazione, forniscono anche un supporto professionale o tecnico informatico nella fase del perfezionamento dellâaccordo.
Lâobbligo di comunicazione, quindi, sussiste se il conduttore ha accettato la proposta di locazione tramite lâintermediario o aderendo allâofferta di locazione tramite la piattaforma online.
Al contrario, nel caso in cui il locatore si avvalga dellâintermediario solo per proporre lâimmobile in locazione, ma il conduttore comunichi direttamente al locatore lâaccettazione della proposta, lâintermediario non è tenuto a comunicare i dati in quanto ha solo contribuito a mettere in contatto le parti, rimanendo estraneo alla conclusione dellâaccordo.
In caso di recesso dal contratto di locazione breve, gli intermediari non sono tenuti a trasmettere i dati. Se il recesso interviene dopo la trasmissione, lâintermediario dovrà rettificare la comunicazione, utilizzando le modalità informatiche predisposte dallâAgenzia.
Infine, la circolare ricorda che lâomessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati è punita con la sanzione da 250 a 2mila euro, ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i 15 giorni successivi alla scadenza ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.
Non è sanzionabile lâincompleta o errata comunicazione dei dati del contratto se causata dal comportamento del locatore.
Applicazione della ritenuta
Gli intermediari tenuti a operare la ritenuta sono quelli che intervengono nel pagamento o nella riscossione del canone.
La circolare precisa che lâobbligo scatta in tutte le ipotesi in cui lâintermediario interviene nella fase in cui è assolta lâobbligazione pecuniaria prevista dal contratto, partecipando al pagamento del corrispettivo da parte del conduttore e/o alla riscossione da parte del locatore.
In ogni caso, la materiale disposizione delle risorse finanziarie impone allâintermediario di effettuare su tali somme il prelievo del 21% a titolo di ritenuta da versare allâerario.
Sulla base di tale assunto di carattere generale, lâAgenzia chiarisce che:
in caso di pagamento mediante assegno bancario intestato al locatore, lâintermediario, non avendo la materiale disponibilità delle risorse finanziarie su cui operare la ritenuta, non è tenuto a tale adempimento, anche se lâassegno è consegnato al locatore per il suo tramite
in caso di pagamento del canone mediante carte di pagamento (carte di credito, di debito, prepagate) gli intermediari autorizzati (banche, istituti di pagamento, istituti di moneta elettronica, Poste Italiane s.p.a.), nonché le società che offrono servizi di pagamento digitale e di trasferimento di denaro in internet (ad esempio, PayPal), non svolgendo attività di intermediazione, non sono tenuti a operare la ritenuta che deve eventualmente essere effettuata dallâintermediario che incassa il canone o interviene nel pagamento.
Nel caso in cui lâintermediario abbia delegato un terzo allâincasso del canone e allâaccredito del relativo importo al locatore, scatta comunque lâobbligo di operare la ritenuta e di effettuare gli adempimenti di versamento e di certificazione della ritenuta, nonché di comunicazione dei dati relativi al contratto.
La ritenuta del 21% deve essere applicata sullâimporto del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve.
Eventuali penali o caparre o depositi cauzionali, invece, non devono essere assoggettati a ritenuta.
Nel corrispettivo lordo sono incluse anche le somme eventualmente addebitate a titolo forfettario per la fornitura di prestazioni accessorie.
Le spese per i servizi accessori non concorrono al corrispettivo lordo solo quando sono sostenute direttamente dal conduttore o sono a lui riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.
Ci si è posti il dubbio circa lâinclusione o meno nel corrispettivo lordo della provvigione dovuta allâintermediario.
Sulla questione la circolare precisa che la provvigione:
non risulta compresa nel corrispettivo lordo quando è addebitata direttamente dallâintermediario al conduttore e quando lâintermediario la addebita direttamente al locatore, il quale non la ribalta sul conduttore
concorre, invece, alla determinazione del corrispettivo lordo da assoggettare a ritenuta se è trattenuta dallâintermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto.
Da tali considerazioni è possibile trarre la regola generale secondo cui âlâintermediario opera la ritenuta sullâintero importo indicato nel contratto di locazione breve che il conduttore è tenuto a versare al locatoreâ.
Con riferimento allâapplicazione della ritenuta, la circolare ricorda che:
deve essere versata entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è operata
gli intermediari sono tenuti a certificare e a dichiarare le ritenute operate
mediante la certificazione, gli intermediari che operano la ritenuta assolvono anche lâobbligo di comunicazione dei dati e non sono, pertanto, tenuti allâulteriore trasmissione degli stessi
nel caso di recesso dal contratto, la ritenuta, se eventualmente già operata dallâintermediario, versata e certificata, è recuperata dal locatore in sede di dichiarazione dei redditi o chiesta a rimborso mentre, invece, potrà essere restituita al locatore e recuperata dallâintermediario in compensazione se la disdetta del contratto è antecedente alla certificazione
con la risoluzione n. 88/E del 5 luglio 2017 sono stati istituiti il codice tributo â1919â, da utilizzare per il versamento della ritenuta tramite modello F24, e codici â1628â e â6782â da utilizzare per recuperare eventuali eccedenze di versamento (vedi âLocazioni brevi: il codice tributo per versare la ritenuta sui canoniâ)
la mancata applicazione della ritenuta da parte dellâintermediario è punita con una sanzione amministrativa pari al 20% dellâammontare non trattenuto, ferma restando la possibilità di ricorre al ravvedimento operoso.
La ritenuta deve essere applicata ai canoni di locazione e ai corrispettivi derivanti da contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017, con il conseguente obbligo di versamento entro il 16 del mese successivo.
Sul punto, però, la circolare precisa che lâamministrazione finanziaria potrà tener conto delle difficoltà di natura gestionale che gli operatori possono aver incontrato nella effettuazione degli adempimenti relativi alle ritenute, anche alla luce della circostanza che, in attesa della conversione in legge del Dl 50/2017, il provvedimento è stato emanato il 12 luglio 2017.
Pertanto, si potrà escludere lâapplicazione delle sanzioni per lâomessa effettuazione delle ritenute fino allâ11 settembre 2017.
Tuttavia, gli intermediari saranno comunque sanzionabili per le omesse o incomplete ritenute da effettuare a partire dal 12 settembre 2017 e da versare entro il 16 ottobre 2017.
Per gli intermediari che hanno applicato la ritenuta, pur in assenza del provvedimento, resta fermo lâobbligo di effettuare il versamento entro il 16 del mese successivo.
Altresì, resta in ogni caso fermo lâobbligo di comunicazione dei dati dei contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017 in quanto lâadempimento deve essere eseguito nel 2018, con un ampio margine di tempo, quindi, a disposizione degli intermediari.
Conservazione dei dati
Il terzo adempimento in capo agli intermediari che intervengono nella stipula del contratto e/o nellâincasso dei canoni o corrispettivi è la conservazione degli elementi posti a base delle informazioni da comunicare e dei dati dei pagamenti in cui sono intervenuti o dei corrispettivi incassati.
Tali dati devono essere conservati per il periodo previsto per la notifica degli avvisi di accertamento, quindi fino al 31 dicembre del quinto anno successivo (cfr articolo 43, Dpr 600/1973).
segue: http://www.fiscooggi.it/normativa-e-prassi/articolo/regime-delle-locazioni-breviarriva-circolare-esplicativa
Gennaro Napolitano
pubblicato Giovedì 12 Ottobre 2017
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