Contratto preliminare di vendita immobiliare e tutela del compratore per il caso di trascrizione di una domanda giudiziale
Pubblicato il 03/12/19 09:02 [Doc.6915]
di Redazione IL CASO.it



Segnalazione Dott. Paolo Mantovani

La trascrizione di una domanda giudiziale contro il promittente venditore diretta a conseguire il trasferimento del bene promesso in vendita determina in capo al promissario acquirente un pericolo concreto e attuale di evizione, sicché il rifiuto di quest'ultimo di addivenire al definitivo prima della cancellazione della trascrizione non è contrario a buona fede.

Quella prevista dall'art. 1481 c.c. (che consente al compratore di sospendere il pagamento del prezzo, quando ha ragione di temere che la cosa o una parte di essa possa essere rivendicata da terzi, salvo che il venditore presti idonea garanzia), è una garanzia la quale opera per il fatto obiettivo del serio pericolo di evizione, a prescindere dalla colpa del venditore.

Inoltre, seguendo il nesso logico-sistematico tra l'autotutela ex art. 1481 c.c. e l'autotutela ex art. 1460 c.c., va ricordato che il compratore è legittimato a sollevare l'eccezione di inadempimento a prescindere dalla colpa del venditore, essendo obiettivamente meritevole di tutela l'interesse dell'acquirente a non eseguire la prestazione in difetto di controprestazione e a non trovarsi, così, in una situazione deteriore rispetto a controparte.

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Corte di Cassazione, sez. II Civile, 29 novembre 2019, n. 31314. Presidente San Giorgio. Relatore Carbone

Fatti di causa
In data 25 novembre 2005 la promittente alienante AB Costruzioni s.r.l. e il promissario acquirente B.C. stipulavano un preliminare di compravendita per il prezzo di Euro 425.000,00 relativo ad un'unità abitativa sita nel complesso (*) .
In data 27 dicembre 2006 sul complesso immobiliare era trascritta da tal S.Z. una domanda giudiziale di nullità o annullamento dell'acquisto di AB Costruzioni, in ragione della quale il Z. rifiutava la stipula dell'acquisto definitivo del bene, infine dalla società venduto a terzi.
Adito dal Z., il Tribunale di Verona, con sentenza non definitiva, dichiarava risolto il preliminare per inadempimento di AB Costruzioni e questa condannava a restituire la caparra confirmatoria di Euro 45.000,00, rimettendo la causa sul ruolo ai fini dell'istruttoria di un'ulteriore questione (entità dei lavori extracapitolato richiesti dal Z. ed eseguiti da AB Costruzioni).
L'appello immediato proposto da AB Costruzioni era respinto, con aggravio delle spese del grado.
La soccombente ricorre per cassazione sulla base di cinque motivi.
Il Z. resiste con controricorso.
Entrambe le parti hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c..

Ragioni della decisione
1. Il primo motivo di ricorso denuncia violazione degli artt. 1218, 1453, 1481 c.c. e omesso esame di fatto decisivo, per aver il giudice d'appello ritenuto che il promissario acquirente sia legittimato a non stipulare il definitivo quand'anche il pericolo di rivendica non sia attribuibile a colpa del promittente venditore, e per aver quindi il giudice omesso di considerare che la "trascrizione R. " era stata subita da AB Costruzioni senza propria colpa.
1.1. Il primo motivo è infondato.
Dispone l'art. 1481 c.c., che "il compratore può sospendere il pagamento del prezzo, quando ha ragione di temere che la cosa o una parte di essa possa essere rivendicata da terzi, salvo che il venditore presti idonea garanzia" (comma 1); "il pagamento non può essere sospeso se il pericolo era noto al compratore al tempo della vendita" (comma 2).
Presidio del sinallagma funzionale della vendita, la disposizione si applica per analogia al preliminare di vendita, sicché il promissario acquirente può rifiutarsi di concludere il definitivo ove vi sia pericolo di evizione del bene a lui promesso (Cass. 26 gennaio 1985, n. 402; Cass. 18 novembre 2011, n. 24340; Cass. 21 maggio 2012, n. 8002).
Il pericolo di evizione deve essere concreto ed attuale, non astratto o ipotetico come, di per sé, il pericolo di revocatoria derivante dal fallimento del dante causa del promittente venditore (Cass. 22 giugno 1994, n. 5979; Cass. 22 febbraio 2016, n. 3390) o il pericolo di riduzione scaturente dalla provenienza donativa del bene (Cass. 17 marzo 1994, n. 2541; Cass. 27 marzo 2019, n. 8571).
L'irrilevanza dei pericoli solo teorici riflette il limite della buona fede, che il mezzo speciale di autotutela ex art. 1481 c.c., ripete dalla disciplina generale dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (Cass. 6 aprile 1987, n. 3323; Cass. 21 maggio 2012, n. 8002).
Questa Corte ha precisato che la trascrizione di una domanda giudiziale contro il promittente venditore diretta a conseguire il trasferimento del bene promesso in vendita determina in capo al promissario acquirente un pericolo concreto e attuale di evizione, sicché il rifiuto di quest'ultimo di addivenire al definitivo prima della cancellazione della trascrizione non è contrario a buona fede (Cass. 18 novembre 2011, n. 24340).
Si è anche segnalato che quella prevista dall'art. 1481 c.c., è una garanzia, la quale opera per il fatto obiettivo del serio pericolo di evizione, a prescindere dalla colpa del venditore (Cass. 21 maggio 2012, n. 8002).
Seguendo il nesso logico-sistematico tra l'autotutela ex art. 1481 c.c. e l'autotutela ex art. 1460 c.c., si rammenta quanto deciso circa la mancanza delle qualità promesse, che legittima il compratore a sollevare l'eccezione di inadempimento a prescindere dalla colpa del venditore, essendo obiettivamente meritevole di tutela l'interesse dell'acquirente a non eseguire la prestazione in difetto di controprestazione e a non trovarsi, così, in una situazione deteriore rispetto a controparte (Cass. 21 aprile 2015, n. 8102).
Nell'insistere sulla necessità della colpa del venditore quale elemento costitutivo della fattispecie di cui all'art. 1481 c.c. e nel paventare l'avversa configurazione di una "responsabilità oggettiva" (pag. 23 di ricorso), l'odierna ricorrente pare sovrapporre concettualmente la garanzia per evizione e la responsabilità per inadempimento del venditore, tanto da esigere anche per la prima l'estremo della colpevolezza, viceversa necessario unicamente per la seconda (sulla natura oggettiva delle garanzie ex empto, contrapposta alla natura soggettiva della responsabilità per inadempimento del venditore, Cass. 22 giugno 2006, n. 14431; Cass. 17 settembre 2015, n. 18259).
Il rigetto del motivo in esame segue questo principio di diritto: "nel preliminare di compravendita, in applicazione analogica dell'art. 1481 c.c., il promissario acquirente può rifiutarsi di addivenire alla stipula del definitivo qualora sussista un pericolo concreto e attuale di evizione del bene promesso, anche se tale pericolo non sia stato determinato da colpa del promittente venditore".
2. Il secondo motivo di ricorso denuncia violazione dell'art. 1481 c.c. e omesso esame di fatto decisivo, per aver il giudice d'appello ritenuto che la garanzia idonea a neutralizzare il pericolo di rivendica debba avere caratteristiche tipiche, e per aver egli omesso quindi di considerare l'idoneità delle garanzie offerte dai soci di AB Costruzioni.
2.1. Il secondo motivo è inammissibile.
Il giudice d'appello non ha propriamente affermato che, per essere idonea agli effetti dell'art. 1481 c.c., la garanzia debba essere, in astratto, di un certo tipo; egli si è limitato a valutare l'idoneità concreta della garanzia personale offerta dai soci di AB Costruzioni, e ha concluso che questa non era tale da assicurare al Z. l'equivalente del potenziale danno da evizione.
In particolare, il giudice d'appello ha osservato che l'offerta di semplici garanzie personali non era concretamente idonea, soprattutto perché accompagnata da un espresso rifiuto di procurare una fideiussione bancaria (pag. 24 di sentenza).
Ciò che peraltro assume speciale valenza in un quadro di notevole esposizione patrimoniale dei soci di AB Costruzioni, essendo pacifico l'avvenuto rilascio di ulteriori fideiussioni personali a vantaggio di altri promissari acquirenti (pag. 27 di ricorso).
Non sussiste la denunciata violazione di legge, quindi, nè il denunciato omesso esame, e si registra, invece, il tentativo della ricorrente di ottenere una riedizione del giudizio di fatto, il che è inammissibile, pena la surrettizia trasformazione del giudizio di legittimità in terzo grado di merito (Cass. 4 aprile 2017, n. 8758).
3. Il terzo motivo di ricorso denuncia omesso esame di fatto decisivo, per non aver il giudice d'appello considerato che il preliminare si era risolto col rifiuto del Z. di addivenire alla stipula del definitivo, e per aver il giudice ignorato che la successiva proposta di AB Costruzioni di stipulare comunque il definitivo dietro pagamento dei lavori extracapitolato aveva natura meramente compositiva.
3.1. Il terzo motivo è inammissibile.
Nell'economia della decisione d'appello, il passaggio sulla liquidazione dei lavori extracapitolato assume un significato meramente incidentale, tanto da essere introdotto dalla perentoria locuzione "a prescindere affatto... " (pag. 25 di sentenza).
Vale il principio secondo il quale è inammissibile per difetto di interesse la censura di legittimità verso argomenti ad abundantiam ed obiter dicta, poiché questi, essendo privi di effetti giuridici, non hanno alcuna influenza sul dispositivo della sentenza d'appello (Cass. 5 giugno 2007, n. 13068; Cass. 22 ottobre 2014, n. 22380; Cass. 18 dicembre 2017, n. 30354; Cass. 10 aprile 2018, n. 8755).
4. Il quarto motivo di ricorso denuncia violazione dell'art. 2668 c.c. e omesso esame di fatto decisivo, per non aver il giudice d'appello considerato che il Z. aveva trascritto la domanda ex art. 2932 c.c. e non aveva prestato l'assenso alla cancellazione, pur sapendo che essa non avrebbe potuto essere coltivata per l'anteriore trascrizione dell'acquisto altrui, tanto da avere infine rinunciato ad essa e da averla sostituita con la domanda di risoluzione del preliminare.
4.1. Il quarto motivo è infondato.
Nel confermare il rigetto dell'istanza di responsabilità aggravata proposta in primo grado da AB Costruzioni, il giudice d'appello non ha omesso alcun esame, e anzi ha espresso due specifiche rationes decidendi.
L'una ratio concerne l'impossibilità di ritenere in colpa il Z. per non esser egli tornato a consultare i registri immobiliari dopo la notifica della citazione ex art. 2932 c.c. e prima della relativa trascrizione (pag. 26-27 di sentenza); l'altra concerne l'impossibilità per il Z. di promuovere la cancellazione della domanda anteriormente al giudicato (pag. 27-28 di sentenza).
La prima ratio esprime una valutazione di merito sulla "normale prudenza", quale presupposto della responsabilità aggravata da trascrizione ex art. 96 c.p.c., apprezzamento insindacabile dal giudice di legittimità, essendo precluso ratione temporis il controllo di sufficienza della motivazione (Cass. 29 settembre 2016, n. 19298).
L'altra ratio evidenzia un error iuris, tuttavia innocuo, laddove esclude la cancellazione "debitamente consentita" dal trascrivente, invece ammessa dall'art. 2668 c.c.; errore innocuo, tuttavia, ed emendabile sul piano motivazionale ex art. 384 c.p.c., comma 4, in quanto l'intervenuta rinuncia alla domanda trascritta rendeva il consenso dell'attore non indispensabile alla cancellazione, l'art. 2668 c.c., prevedendo l'ordine giudiziale di cancellazione nell'ipotesi di rinuncia (estesa alla cessazione della materia del contendere da Cass. 4 maggio 1994, n. 4331; Cass. 30 aprile 1997, n. 304).
5. Il quinto motivo di ricorso denuncia violazione dell'art. 91 c.p.c., per aver il giudice d'appello condannato AB Costruzioni alla rifusione delle spese del grado.
5.1. Il quinto motivo è inammissibile.
Il giudice d'appello ha regolato le spese del grado in base al principio di soccombenza, e la ricorrente non specifica - come invece suo onere (Cass. 8 marzo 2007, n. 5353; Cass. 29 novembre 2016, n. 24298) - quale violazione di legge sia in ciò rinvenibile.
6. Il ricorso deve essere respinto, con aggravio di spese processuali e raddoppio del contributo unificato.
Vi è distrazione delle spese, giusta istanza di controricorso, reiterata in memoria.

P.Q.Z.
Rigetta il ricorso.
Condanna la ricorrente a rifondere al controricorrente le spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 5.000,00 per compensi, oltre Euro 200,00 per esborsi, spese generali al 15% e accessori di legge; con distrazione in favore dell'Avv. A.G..
Dichiara che la ricorrente ha l'obbligo di versare l'ulteriore importo per contributo unificato ex D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater.
Depositato in cancelleria il 29 novembre 2019.


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